En février 2021, la Ville de Paris lance sa troisième édition d’Appel à Projet Urbain Innovant (APUI) nommée « Réinventer Paris 3 » visant à accompagner et accélérer les projets de transformation de bureaux en logements, « notamment de logements sociaux » (Ville de Paris, 2021). Paris est une ville au territoire dense, carencée en logements sociaux et reposant majoritairement sur une économie tertiairisée. Pour cette dernière, la possibilité de transformer des bureaux en logements, en particulier sociaux, apparaît comme une solution dans un contexte visible d’affirmation des préoccupations environnementales. Alors que les propriétaires privés de foncier tertiarisé dominent sur le territoire parisien, à travers cet APUI, la Ville de Paris entend mobiliser le parc privé dans la transformation de bureaux privés en logements sociaux. Pour la Ville de Paris, cet APUI « Réinventer Paris 3 » doit « s’inscrire dans la profondeur et l’objectif c’est de pouvoir nouer des liens avec le privé pour les engager sur cette démarche-là » (La chargée de l’APUI « Réinventer Paris 3 » à la mairie de Paris) et permettre à la Ville d’atteindre les 25% de logements sociaux locatifs.

L’évidence naturelle de la transformation des bureaux en logements sociaux en zone dense dans un contexte de crise de logements, de l’objectif de Zéro Artificialisation Nette et des nouvelles manières de construire la ville, s’observe jusqu’à l’échelle étatique. Cela s’observe à travers la mise en oeuvre de la charte d’engagement pour la transformation en logements de 500 000 m2 de bureaux en Ile-de-France signée par l’Etat et 10 promoteurs immobiliers, et la loi ELAN de 2018, visant notamment à lever des freins réglementaires et financiers pour encourager les projets de transformation.
La Ville de Paris à travers la mise en place de l’APUI « Réinventer Paris 3 » lancé en 2021, semble s’inscrire dans ce mouvement et profiter de cet élan qui touche le monde professionnel de l’immobilier pour répondre à ses besoins. Avec un manque de logement social, l’obligation d’atteindre les 25 % imposés par la loi SRU de 2000 et faute de foncier libre, la Ville de Paris voit en la transformation de bureaux en logements, en particulier sociaux, un moyen de répondre à ces défis.

Pour encourager leur mise en oeuvre sur son territoire et avoir un certain regard (allant au-delà de l’étude de la demande du permis de construction) sur ces projets, la Ville de Paris a choisi de mettre en place un APUI. Cet outil de projets urbains « de troisième âge » (L. Greco, V. Josso & N. Rio, 2018) comporte un certain nombre d’avantages pour permettre à la Ville de Paris d’encourager la réalisation de projets de transformation. Court-circuitant les échelles et les rythmes de l’action urbaine (D. Béhar & A. Delpirou, 2018), l’APUI permet à la Ville de multiplier les opérations sur son territoire, et cela, sur un rythme particulièrement soutenu. C’est surtout son absence de définition réglementaire qui fait de l’APUI un outil particulièrement pertinent pour les acteurs publics locaux. Dans le cas de cet APUI, il offre une certaine flexibilité qui permet à la mairie de Paris d’agir sur du foncier tertiaire dont elle n’est pas propriétaire. Les services de la ville contrôlent le projet lauréat dès la phase d’avant-projet (N. Arab, 2007 citée par S. Robe dans La conception de projets d’aménagement urbain comme processus collectif, 2017) et veillent au bon respect des engagements lors de la phase opérationnelle. De plus, la Ville de Paris se charge de trouver le foncier privé tertiaire (étape qu’elle compte développer avec la mise en place de l’Observatoire de la vacance) et de travailler conjointement avec le propriétaire pour décider de la programmation en l’influençant selon ses besoins. Sans acheter ce foncier, la mairie vient proposer ce dernier, ainsi que la programmation décidée en amont, à des professionnels de l’immobilier. En se positionnant comme intermédiaire, mettant en relation le monde de l’immobilier tertiaire avec celui du résidentiel, la Ville de Paris s’insère dans le marché de la transformation en tant qu’ « accompagnateur ». Rôle qu’elle accentue avec la mise en place de session de travail avec la maitrise d’ouvrage lauréate en phase d’avant-projet, c’est-à-dire, avant le dépôt de la demande de permis de construire.
Ce travail partenarial est une opportunité pour la collectivité et la maitrise d’ouvrage. En effet, la maitrise d’ouvrage peut profiter de ce temps de travail collaboratif pour réfléchir aux possibilités pour lever certains freins réglementaires présents au sein du PLU de la Ville, voir même les négocier. La Ville de Paris quant à elle vient proposer des solutions sur-mesure pour le bon déroulement du projet et vient également s’assurer du respect par la maitrise d’ouvrage lauréate de la programmation décidée en phase amont du projet.
Enfin, l’APUI étant un outil de communication puissant, comme l’en démontre le nombre de participants aux APUI « Inventons la Métropole du Grand » et les précédentes éditions des APUI de la Ville de Paris « Réinventer Paris », cet outil de production urbaine a l’adhésion de nombreux professionnels (D. Béhar & A. Delpirou, 2018). Aussi, l’utilisation par la Ville de Paris de cet outil pour ce sujet de la transformation est l’opportunité d’avoir un certain écho chez les professionnels et de participer à légitimer le rôle de la mairie.

Cet APUI interroge un élément important de la Fabrique de la Ville, à savoir celle de la temporalité et de la capacité d’implication de la collectivité sur ce sujet à long terme. Actuellement, la Ville de Paris se plaçant comme intermédiaire, l’APUI permet une co-production public/privé d’opérations de transformation de bureaux en logements, en particulier sociaux. Or, sur le long terme, c’est peut-être prendre le risque de voir s’installer un second réseau qui mènerait à une co-production privé/privé entre le propriétaire foncier privé et une maitrise d’ouvrage privée. Cela pourrait ainsi limiter l’influence de la Ville de Paris sur les projets de transformation de bureaux en logements et créer une nouvelle concurrence à la construction de logements sociaux sur le territoire.