L’apparition de ces grandes surfaces commerciales et de centres commerciaux a modelé de nouvelles relations avec l’espace et a transformé les modes de consommation et de vie des populations résidentes. Elle s’est accompagnée de la démocratisation de la voiture et du développement des zones pavillonnaires. La logique du « tout-voiture » a pris, à cette époque, une place prépondérante dans le développement des projets commerciaux.

Aujourd’hui, la voiture représente toujours le moyen de transport principal dans ces zones, l’accessibilité depuis les quartiers voisins et le centre-ville s’avère le plus souvent complexe. Les axes d’accès à ces zones sont très souvent congestionnés par l’automobile puisque s’y mélangent flux de camions de livraison, clients de la zone commerciale, et autres usagers se rendant dans les quartiers voisins et le centre urbain. Aux heures de pointes et les week-ends, le phénomène de saturation est exacerbé, produisant ainsi des nuisances sonores conséquentes. Un tel environnement laisse peu de place aux cheminements piétons et cyclistes. Malgré la présence, parfois, de quelques aménagements, l’absence de sécurité et de continuité pour les modes doux décourage leurs usages et n’incite pas à délaisser la voiture. Aussi, cette absence de continuité des infrastructures de transport, conjuguée à la forte congestion des axes, contribue à l’isolement de ces zones et limite leur potentiel de fréquentation. Cet isolement renforce la fragmentation avec le reste du territoire et détériore l’image ainsi piégée dans une logique de flux automobiles saturés.

Ces lieux commerciaux sont a priori de faible qualité esthétique, et concentrent des activités monofonctionnelles où la mise en valeur est hétérogène et à destination d’un unique usager – le consommateur. Ces immenses parcelles bitumées, emplies de places de stationnement forment un paysage urbain peu accueillant. Ces poches de stationnement, véritables vitrines d’un modèle dépassé, sont agrémentées de panneaux publicitaires omniprésents, créant une continuité visuelle massive mais déstructurée le long des principales voies. Sur cet enrobé noir sont posées des « boîtes » en bardage métallique, parfois colorées sans cohérence identitaire, imposantes, souvent disparates. Ce manque d’ordonnancement des façades et des volumes traduit l’absence d’une vision urbanistique unifiée, créant une rupture visuelle flagrante avec le reste du territoire. A cela s’ajoute l’absence de cohérence urbanistique pour les espaces publics de ces zones. Ils semblent être les oubliés de l’aménagement. Ils se résument sombrement à des nappes de stationnement sans fin, à une signalétique commerciale omniprésente et envahissante et à quelques parterres enherbés. Ce manque certain d’espaces publics et de lieux de rencontre renforce cette urbanité fragmentée, où les usagers réalisent une mono-activité : la consommation.

Monofonctionnelles, ces zones se figent chaque nuit lors des fermetures de ces locaux mono-activité, à l’exception des fast-foods – peu favorables à l’image du territoire. Cette dépendance à l’activité commerciale restreint les animations en dehors des heures d’ouverture des enseignes, engendrant une atmosphère de vide urbain en soirée et le dimanche. La vétusté de certains bâtiments datant des années 70-80 et les friches commerciales de plus en plus nombreuses, amplifient cette perception, réduisant par la même occasion l’attractivité pour les usagers comme pour les investisseurs.

Ces faiblesses viennent se confronter à une dynamique commerciale à bout de souffle. La monofonctionnalité commerciale, autrefois un atout, devient un frein pour ces zones dans un paysage économique en mutation. Ainsi, cette saturation du marché, couplée à des besoins d’investissements lourds pour moderniser les infrastructures, fragilise la position de la zone dans l’écosystème commercial du territoire.

Finalement, ces zones sont le produit d’un urbanisme standardisé qui, au fil du temps, s’atrophie. Pourtant, il ne faut pas oublier qu’elles bougent, que certains y travaillent, la traversent et y passent une partie de leur temps. La vacuité de ces territoires doit laisser place à la vitalité pour que ces espaces formatés se métamorphosent afin de créer un imaginaire collectif. Il s’agit de les réinventer, de les « hybrider » pour leur redonner une valeur urbaine.